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| 如何购到“安心房” | ||
| 摘自《城乡建设报》 鉴于当前商品房销售和管理中出现的诸多问题，购房时留意以下事项： 审查证件：购房前，要仔细留意开发商是否具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件。 细看条款：购房时，应尽量选择购买现房。对于购买期房的，如确实需要签订“订购协议”，必须看清约定条款后才预付订金。 其次，详细了解欲购房子的面积、楼层、座向、周边的配套设施和规划。了解交楼日期、交楼标准、产权登记等各方面事项是否符合自己的要求。特别是分摊面积、交楼时间及装修的具体标准。 第三，购房合同的补充条款越细越好，合同里各种问题的违约赔偿责任要详细明确。 第四，对入住费用、房屋维护金、物业管理费、代收费用等事项要心中有数。有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准和收费情况的前提下，就要求购房者在协议中承诺接受物业管理服务，甚至越权承诺减免若干年物业管理费，这是对购房者知情权和选择权的侵害。因此购房者应该将物业管理条款与认购协议书分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。 专人协助：消费者如果对以上的建议把握不准，可以请一个精通房地产业务的专业律师陪购，在签订商品房买卖格式合同的选择条款上要字斟句酌，详细约定。同时，购房一定要质比三家、价比三家，签订一个真正公平公正的合约，切实维护自身的合法权益。 此外，购房后要妥善保存原始材料，如合同、发票、收费凭证、协议等，一旦发现实际情况与合同约定不符，要及时向有关部门投诉。（赵婧） |
| 购买经济适用房如何贷款 | ||
摘自《北京现代商报》 经济适用住房是指在当地政府指导下组织建设的解决中低收入家庭居住问题的微利房。由于其具有低价微利的特点，所以一开始就引起了社会各界的广泛关注。那么购房时如何申请经济适用住房贷款呢？ 经济适用住房个人购房贷款的操作过程基本与商品房的个人购房贷款操作方式相同；贷款对象和贷款条件即：对象：具有完全民事行为能力的北京市正式户口的自然人；条件：有稳定的职业和收入，以个人的自身能力为主，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。四种贷款方式为抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押质押加保证贷款。当前采用较多的是以所购的经济适用住房房产作为抵押物的抵押贷款方式。其他三种方式在客户允许的情况下，也可以选择采用。经济适用住房个人购房贷款的额度、期限和利率贷款额度：一般而言，借款人申请借到的经济适用住房个人购房贷款不能高于房地产评估机构评估的住房价值或实际购房费用的70％；贷款期限：1－20年。贷款利率：按照中国人民银行有关规定执行。 购房者在与开发商签订房屋认购书后，可持认购书到贷款银行申请贷款，经银行初审合格后，再到银行指定的律师事务所办理个人还款能力的审查。在银行初审合格后，客户还须同时与开发商签订正式购房合同，支付首付房款，并办妥《个人收入证明》（可由其所在工作单位人事劳资部门出具），上述内容经律师审查后，由律师出具《法律意见书》。此外，贷款人还须到银行指定的保险公司购买房屋财产保险（时间与贷款期限相同）。上述各项完成后，借款人可与银行签订借款和抵押合同，随后银行将款项直接划入开发商账户中，借款人即按月开始归还借款本息。 给贷款购房客户算一笔账，比如一套两居室（两室一厅）面积约80平方米，房屋总价人民币32万元。开发商在房屋交付入住后发放房产证之前仅收取房价款的25％，因此购房者仅需首付8万元，贷款22．4万元（另有1．6万元于房产证后支付）。假设为10年期贷款，购房者每月应归还银行贷款本息2490元，共计120次还清。这样一套住房，收入在4000元以上的家庭均可承受。尤其是在目前贷款利率较低的情况下，以贷款形式购买经济适用住房是非常合算的，它为广大购房者提供了一条便利、实惠的购房融资渠道，在当前的房屋销售过程中起到了越来越重要的作用，贷款购房的比例也逐渐上升。 |
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| 房贷按揭的窍门 | ||
摘自《泉州网》 购房者一般很难在短时间内了解清楚各种银行按揭产品，因此，在借贷操作中就可能遇到困惑，或者在不经意间绕了“远道”。其实，目前银行一般都为按揭消费者考虑得较为周到，如果能够掌握一些银行按揭产品的诀窍，并加以合理运用，消费者在购房或借款时就能做到省心、省力、省钱。 给二手房买卖请个全程“监护” 如今，许多上海市民是通过购买二手房来实现自己置家梦想的，何先生便是其中的一位。一心想买房改善居住条件的他，从网上房源信息里相中了一套102平方米的毛坯二手房。与上家谈判后，以50万元达成了交易，并签署了《买卖合同》。在讨论交割问题时，何先生对于上家提出的先付首付款、等产权过户抵押办好后再划付银行贷款的要求隐隐觉得不踏实：毕竟30％的首付款不是一笔小数目，万一钱出去了，房子却没得到怎么办？ 何先生所担忧的，其实是一直以来困扰着二手房交易的“钱、物不同步”问题。由于存在房屋中介公司的信誉以及买卖双方的诚信风险，买房人先交首付款，卖房人先交房产，谁都难免心里“吓势势”。不过，何先生最终通过市工行的“资金划付承诺函”服务，为自己的二手房买卖请了个全程“监护”，从而轻轻松松地实现了“一手交钱，一手交房”的理想交易模式。 “资金划付承诺函”业务，是市工行以银行信用为保证，向二手房交易者提供的一种房屋买卖价款监管服务。办理该项业务一般经过四个步骤：买卖双方签订房屋买卖合同，买方将首付款存入银行监管的账户，由银行指定的中介为双方办好房屋过户手续，银行将资金划至卖方账户。在申请“资金划付承诺函”服务的同时，买方还可向市工行申请个人住房商业性贷款和公积金贷款。如果交易的是尚未还清银行贷款的房屋，买卖双方也可以向该行申请转按揭，由卖方将剩余的贷款一并转给买方。目前，市工行对“资金划付承诺函”业务免收手续费。 在老按揭中发掘新“资源” 许多借款人也许并不知道，自己申请的住房贷款，日后还可以发掘出新的“资源”。只要通过一种称为“加按揭”的银行房贷服务，贷款人就能在发生大笔资金需求时，对原先按揭中未贷足和已归还的部分再次申请银行贷款。 3年前，汪女士向市工行按揭40万元，购置了一套总价60万元的新居，目前尚未还清的贷款余额约20万元左右。最近，汪女士想再添置些新的家具、家电，可几年还款下来，手头已颇为拮据，向亲戚朋友借也有诸多不便。于是，她便向市工行申请了加按揭。银行根据汪女士的实际情况，核准了她10万元、5年期的加按揭贷款，帮助汪女士顺利地买到了想往已久的家具和家电，把家布置得更加漂亮。 市工行的加按揭是对在该行申请住房贷款、正常还款1年以上、房屋已为现房的借款人提供的一种“追加”贷款服务。按该行规定，加按贷款额度加上原贷款余额之和最高可达原住房购置金额或评估价值的70％，商用房则最高为50％。加按贷款期限与房龄之和最长可达30年。加按贷款的利率按用途不同有所区别，用于购买住房的，按个人住房商业性贷款利率执行；用于其他家居消费的，则按人民银行规定的期限利率执行；另外优质客户还能享受最多下浮10％的利率优惠。 将贷着款的房产轻松“换手” 在各种各样的房屋转让中，最让人头疼的情况恐怕就是卖家的房贷尚未还清，而买家又需要贷款购房。其实，银行转按揭贷款完全可以解决这个问题，通过转按揭，卖方的贷款结清和买方的贷款发放能够一步完成，从而顺利达成房屋买卖。 去年3月，兰女士在浦东新区购置了一套新居后，就将两年前买的那套住房在中介挂牌出售。最近，经中介公司的介绍，兰女士与薛先生签订了《房屋买卖合同》，将住房以50万元的价格卖出。由于兰女士出售的房产尚有21万元的贷款未还清，而薛先生支付了15万元首付款后，也还需向银行申请35万元贷款。如果以薛先生首付款抵兰女士剩余贷款，还是有6万元的缺口无法解决。 经介绍，两人来到了市工行办理转按揭。兰女士、薛先生与市工行签订《个人按揭贷款转按协议》，同时，薛先生填写《个人住房贷款转按揭申请审批表》，提出贷款申请，通过审贷后，与市工行签订《房屋担保借款合同》。在新的房屋抵押登记完成后，薛先生如约获得了市工行的35万元贷款，其中21万元结清兰女士的贷款。这样，双方就在无需事先清偿银行贷款的情况下，顺利完成了房屋交易。 市工行的转按揭服务，对房屋买卖双方来讲都十分有利。卖方无需事先筹集资金归还剩余贷款，贷款余额可以直接转移为买方贷款。而且即便贷款未满一年，也无需向原贷款银行支付提前还款的赔偿。而买方则无需事先筹集资金归还卖方的剩余贷款，可通过银行贷款来冲抵，而且买方申请的贷款额度也不只限于卖方的剩余贷款额，最高可达到所购房屋价值的七成。 |
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